НАЗВАНИЕ

  • 09-11-2021
  • комментариев
Ваш арендодатель финансово вызов? Как защитить арендаторов, субъектов и брокеров 11x11x11x

Сцена: Midtown Office of Midsize Ad Adgent Agency.

Персонал Dramatis: VP Company для операций, адвокатов и брокеров.

Обсуждения этого момента: на таблице - это проект термин для аренды 15 000 RSF в аренду, который на 20 процентов ниже арендатора в настоящее время платит; Также пособие в размере 42 долл. США за RSF Ti (улучшение арендатора).

(теперь мы слушаем в разговоре ...)

Арендатор: Вы знаете, что $ 48 RSF Rent - отлично, спасай нас [лодку] нагрузки Деньги в течение следующих 10 лет, но я читал сделки и понимаю, что [вставить имя последнего громкоговорительного финансирования с финансово оспоренным арендодателем] - это способ глубоко под водой на ряд ипотеке, и мы обеспокоены получать наши Ti Деньги - эй, 600 000 долларов, не кормят курицы - и, для нашего корпоративного образа, его способность предоставлять класс строительным сервисом - вестибюль, уборку офиса и т. Д. Это важно.

Адвокат: Ну, Давайте сделаем SNDA a Snda And, а также мы будем посмотреть L / C на работе Ti или сделки. Может быть, арендовать и самопомощь тоже. ...

Брокер [смотрит на расстояние, на мгновение догнал свои мысли о предмете]: (для себя) Хммм. Мне лучше выяснить, как я буду убедиться, что моя шестизначная комиссия оплачивается ... особенно в половину через полгода после подписания. Готта найдет эту памятку на этом всем брокерам из нового международного офиса HQ компании в Сайгоне. Попробуй для депонирования? Комиссия вместо аренды? Нах, это никогда не летит. Праволог брокера Affidavit? (Это относится к коммерческой аренду?) Ну, всегда есть лиенские действия ... Но кто заплатят за судебное разбирательство? "

Я не думаю, что вышеупомянутый сценарий слишком далеко от реальности на сегодняшнем беспокойном рынке недвижимости. Но что все это означает?

Защитателей, субъекты и брокеров из LaNDLORD по умолчанию

Вот тема, которая не была на экране радара 25 лет назад, но было бы считалось почти смехом, если представлена ​​как часть продолжающейся программы ED или подходящей для столбца лизинга. Но вот мы. Это 2010 год, и сегодня рынок все еще находится в кроате; Pockmarked с преднамеренными арендодателями, которые планируют гипертированные цены на недвижимость с заемными деньгами, все, что было предшествучено на все растущие доллары на RSF.

Ну, потом пришли братья Лехмана и мировой финансовый разжигатель. Сейчас с долговым обслуживанием часто уделяют доходы, многие арендодатели в беде. Наиболее говорящие головки недвижимости прогнозируют продолжающиеся бурные моря для владельцев недвижимости, которые могут быть с ног на голову в своих нынешних кредитах. Этот мрачный POV поддерживается недавними числами, указывающими, что почти 46 миллиардов долларов в задолженности CMBS являются выдающимися.

, чтобы быть немного талмудическим здесь («TIS сезон, ведь) мы спрашиваем - риторически - что Значение всего этого для этой рекламной компании в нашей драме и других аналогично расположенной? Это означает, что арендодатели и арендаторы могут ожидать увидеть некоторый значительный оборот в собственности на коммерческие объекты в ближайшие годы, особенно через коммерческие действия взыскания. Теперь мы все прошли через рыночные циклы разных измерений. Это-по определению - это рынок (кто-нибудь помнит «оставаться в живых» до 95? »), Но ничего не отрицательно взимается как сегодняшний климат.

Так, что может (должно) Лизинговое сообщество сделать, чтобы защитить статус своей аренды и, как к их брокерам, убедитесь, что они платят комиссионные, они так трудно заработать? Мы начнем это расследование, глядя на перспективу арендатора.

Защита от того, что и что

первым, из чего: < P> 1. Проживание взыскания: Предоставление аренды по причине кредиторов отменив подчиненный интерес, представляющий аренду.

2. Деньги по умолчанию: например,Как защитить обязательства по оплате пособий Ti.

3. По умолчанию Performance: например, работа по работе и строительству арендодателя (все от HVAC, чтобы держать пассажирскую кабину латунью блестящие и свежие цветы в лобби).

4. В целом, банкротство арендодателя и неблагоприятные последствия для коммерческого арендатора.

- во-вторых, с чем (на мелодию "вот находит солнце" -Not точно, но не T потерять надежду; все не потеряно):

1. СНДА: Подчинение, несущее и адвокатское соглашение: кредитор соглашается с тем, что если он выкупит его ипотечный залог, аренду не будет «нарушено»; Права арендатора (с различными предопределениями) защищены (особенно важно, если арендатор инвестирует значительные деньги в исходные установки).

2. Акварийное письмо, учет адвокатов, учет адвокатов: для обеспечения финансовых обязательств арендодателя арендатору или как еще одна альтернатива ...

3. Права отсечения (отстаивание против фиксированной аренды и другие платежи, возникающие при аренде).

4. Самопомощь: нанять кого-то, чтобы выполнить необходимую работу, в расходах арендодателя.

5. Права обращения: арендодатель в финансовом бедствии может снизить строительные услуги, техническое обслуживание или улучшения капитала в собственность, чтобы сэкономить деньги. (Отдельный совет с арендой арендатора: язык аренды - предоставьте очень специфический уровень обслуживания).

Арендатор затем выглядит:

6. Юридическое действие (в том числе искажение конструктивного выселения) для широкого спектра облегчения, таких как ущерб, спада или специфические характеристики. (Практическая проблема: это поглощение времени и не может давать достаточной защиты.)

(PSSStt - действительно практичный указатель: иди с качественным арендодателем - один с хорошей репутацией и не игре и т. Д. Уважаемый читатель, составляет 99 процентов от битвы.)

Космические ограничения означают, что мы не можем вступить в подробное обсуждение каждой точки, но давайте сделаем стиль Richard Dawson »:

snda: подчинение, неразрушающееСоглашение о рбанс и удовольствиям.

Подчинение: Арендатор согласен с тем, что залоговое или приоритетное внимание его аренду прямо подчиняется лиен ипотеке.

Неутремость: кредитор согласен с тем, что Если он выкупал против интереса арендодателя, прекращает то же самое, он оставит арендатора в одиночку; Это не будет беспокоить (нарушать) арендатора, не прекращают аренду; И

Адвокат: Арендатор соглашается с тем, что если через взыскание взыскания кредитор или какая-то другая сторона добивается успеха к интересам арендодателя, тогда арендатор узнает (Horsorn) (очередь) на новую партию в качестве своей арендодателя для всех целей под арендой.

ОК Итак, мы все согласились, последняя глава в нашей недвижимости SAGA удачно назвала «темные облака на горизонте» (немного жуткий, нет?). Но скажем, вы попросили просили и иметь влияние, чтобы получить СНДА от кредитора арендодателя. Как выглядит СНДА? Ярмарка и сбалансирована? Нисколько. Это совершенно ориентированная на кредитору. Так что же самое нисходящее средство для арендатора на семи страницах односмысленного словосочетания? Не достаточно этого сказать: «Эй, я получил свою СНДА?»

Нет, это не так. Мы внимательно читаем, и мы видим, например, если кредитор становится вашим новым арендодателем, оно не связано ни одним из предыдущих аренды аренды аренды аренды, а не права смещения не выживает. Итак, от Get-Go, Kiss Goodbye, что недоумело, неосвещено 600 000 долларов в день в день, и тщательно продуманные права отказа от аренды доверенного прокурора на улице. Периоды свободных аренды в третьем и шестой аренду лет? Нет, те, кто изготавливается. Кроме того, вы, скорее всего, увидите специализированные страховые положения о том, что кредитор может вонять все поступления, что эффективно выталкивает важные положения аренды, касающиеся обязательств по восстановлению арендодателя; И также было отмечено, что определенные трудолюбивые для особых ограждений в случае заявленного по умолчанию также могут быть принесены в жертву.

Нижняя строка заключается в том, что SNDA - это большеПростое арендонадочное обслуживание элемента контрольного списка. СНДА может быть мечом из аренды с арендой с арендой с одним из приведенных выше примеров - некоторые очень неприятные последствия для чрезмерно доверительного или вообще доверять или вообще слишком случайно-арендаторной команды.

jamargolis@newyorkleaselaw.com

Jeffrey Margolis является основным директором юридической фирмы Margolis в Нью-Йорке, где он специализируется на «Грязном законодательстве», «Продажа, продажа и лизинга». Он ежемесячно пишет для коммерческого наблюдателя по правовым вопросам. Это обсуждение о защите арендаторов, субсентантов и их брокеров от арендодателей в страдании продолжится в следующем месяце.

комментариев

Добавить комментарий