НАЗВАНИЕ
Ваш арендодатель финансово вызов? Как защитить арендаторов, субъектов и брокеров 11x11x11xСцена: Midtown Office of Midsize Ad Adgent Agency.
Персонал Dramatis: VP Company для операций, адвокатов и брокеров.
Обсуждения этого момента: на таблице - это проект термин для аренды 15 000 RSF в аренду, который на 20 процентов ниже арендатора в настоящее время платит; Также пособие в размере 42 долл. США за RSF Ti (улучшение арендатора).
(теперь мы слушаем в разговоре ...)
Арендатор: Вы знаете, что $ 48 RSF Rent - отлично, спасай нас [лодку] нагрузки Деньги в течение следующих 10 лет, но я читал сделки и понимаю, что [вставить имя последнего громкоговорительного финансирования с финансово оспоренным арендодателем] - это способ глубоко под водой на ряд ипотеке, и мы обеспокоены получать наши Ti Деньги - эй, 600 000 долларов, не кормят курицы - и, для нашего корпоративного образа, его способность предоставлять класс строительным сервисом - вестибюль, уборку офиса и т. Д. Это важно.
Адвокат: Ну, Давайте сделаем SNDA a Snda And, а также мы будем посмотреть L / C на работе Ti или сделки. Может быть, арендовать и самопомощь тоже. ...
Брокер [смотрит на расстояние, на мгновение догнал свои мысли о предмете]: (для себя) Хммм. Мне лучше выяснить, как я буду убедиться, что моя шестизначная комиссия оплачивается ... особенно в половину через полгода после подписания. Готта найдет эту памятку на этом всем брокерам из нового международного офиса HQ компании в Сайгоне. Попробуй для депонирования? Комиссия вместо аренды? Нах, это никогда не летит. Праволог брокера Affidavit? (Это относится к коммерческой аренду?) Ну, всегда есть лиенские действия ... Но кто заплатят за судебное разбирательство? "
Я не думаю, что вышеупомянутый сценарий слишком далеко от реальности на сегодняшнем беспокойном рынке недвижимости. Но что все это означает?
Защитателей, субъекты и брокеров из LaNDLORD по умолчанию
Вот тема, которая не была на экране радара 25 лет назад, но было бы считалось почти смехом, если представлена как часть продолжающейся программы ED или подходящей для столбца лизинга. Но вот мы. Это 2010 год, и сегодня рынок все еще находится в кроате; Pockmarked с преднамеренными арендодателями, которые планируют гипертированные цены на недвижимость с заемными деньгами, все, что было предшествучено на все растущие доллары на RSF.
Ну, потом пришли братья Лехмана и мировой финансовый разжигатель. Сейчас с долговым обслуживанием часто уделяют доходы, многие арендодатели в беде. Наиболее говорящие головки недвижимости прогнозируют продолжающиеся бурные моря для владельцев недвижимости, которые могут быть с ног на голову в своих нынешних кредитах. Этот мрачный POV поддерживается недавними числами, указывающими, что почти 46 миллиардов долларов в задолженности CMBS являются выдающимися.
, чтобы быть немного талмудическим здесь («TIS сезон, ведь) мы спрашиваем - риторически - что Значение всего этого для этой рекламной компании в нашей драме и других аналогично расположенной? Это означает, что арендодатели и арендаторы могут ожидать увидеть некоторый значительный оборот в собственности на коммерческие объекты в ближайшие годы, особенно через коммерческие действия взыскания. Теперь мы все прошли через рыночные циклы разных измерений. Это-по определению - это рынок (кто-нибудь помнит «оставаться в живых» до 95? »), Но ничего не отрицательно взимается как сегодняшний климат.
Так, что может (должно) Лизинговое сообщество сделать, чтобы защитить статус своей аренды и, как к их брокерам, убедитесь, что они платят комиссионные, они так трудно заработать? Мы начнем это расследование, глядя на перспективу арендатора.
Защита от того, что и что
первым, из чего: < P> 1. Проживание взыскания: Предоставление аренды по причине кредиторов отменив подчиненный интерес, представляющий аренду.
2. Деньги по умолчанию: например,Как защитить обязательства по оплате пособий Ti.
3. По умолчанию Performance: например, работа по работе и строительству арендодателя (все от HVAC, чтобы держать пассажирскую кабину латунью блестящие и свежие цветы в лобби).
4. В целом, банкротство арендодателя и неблагоприятные последствия для коммерческого арендатора.
- во-вторых, с чем (на мелодию "вот находит солнце" -Not точно, но не T потерять надежду; все не потеряно):
1. СНДА: Подчинение, несущее и адвокатское соглашение: кредитор соглашается с тем, что если он выкупит его ипотечный залог, аренду не будет «нарушено»; Права арендатора (с различными предопределениями) защищены (особенно важно, если арендатор инвестирует значительные деньги в исходные установки).
2. Акварийное письмо, учет адвокатов, учет адвокатов: для обеспечения финансовых обязательств арендодателя арендатору или как еще одна альтернатива ...
3. Права отсечения (отстаивание против фиксированной аренды и другие платежи, возникающие при аренде).
4. Самопомощь: нанять кого-то, чтобы выполнить необходимую работу, в расходах арендодателя.
5. Права обращения: арендодатель в финансовом бедствии может снизить строительные услуги, техническое обслуживание или улучшения капитала в собственность, чтобы сэкономить деньги. (Отдельный совет с арендой арендатора: язык аренды - предоставьте очень специфический уровень обслуживания).
Арендатор затем выглядит:
6. Юридическое действие (в том числе искажение конструктивного выселения) для широкого спектра облегчения, таких как ущерб, спада или специфические характеристики. (Практическая проблема: это поглощение времени и не может давать достаточной защиты.)
(PSSStt - действительно практичный указатель: иди с качественным арендодателем - один с хорошей репутацией и не игре и т. Д. Уважаемый читатель, составляет 99 процентов от битвы.)
Космические ограничения означают, что мы не можем вступить в подробное обсуждение каждой точки, но давайте сделаем стиль Richard Dawson »:
snda: подчинение, неразрушающееСоглашение о рбанс и удовольствиям.
Подчинение: Арендатор согласен с тем, что залоговое или приоритетное внимание его аренду прямо подчиняется лиен ипотеке.
Неутремость: кредитор согласен с тем, что Если он выкупал против интереса арендодателя, прекращает то же самое, он оставит арендатора в одиночку; Это не будет беспокоить (нарушать) арендатора, не прекращают аренду; И
Адвокат: Арендатор соглашается с тем, что если через взыскание взыскания кредитор или какая-то другая сторона добивается успеха к интересам арендодателя, тогда арендатор узнает (Horsorn) (очередь) на новую партию в качестве своей арендодателя для всех целей под арендой.
ОК Итак, мы все согласились, последняя глава в нашей недвижимости SAGA удачно назвала «темные облака на горизонте» (немного жуткий, нет?). Но скажем, вы попросили просили и иметь влияние, чтобы получить СНДА от кредитора арендодателя. Как выглядит СНДА? Ярмарка и сбалансирована? Нисколько. Это совершенно ориентированная на кредитору. Так что же самое нисходящее средство для арендатора на семи страницах односмысленного словосочетания? Не достаточно этого сказать: «Эй, я получил свою СНДА?»
Нет, это не так. Мы внимательно читаем, и мы видим, например, если кредитор становится вашим новым арендодателем, оно не связано ни одним из предыдущих аренды аренды аренды аренды, а не права смещения не выживает. Итак, от Get-Go, Kiss Goodbye, что недоумело, неосвещено 600 000 долларов в день в день, и тщательно продуманные права отказа от аренды доверенного прокурора на улице. Периоды свободных аренды в третьем и шестой аренду лет? Нет, те, кто изготавливается. Кроме того, вы, скорее всего, увидите специализированные страховые положения о том, что кредитор может вонять все поступления, что эффективно выталкивает важные положения аренды, касающиеся обязательств по восстановлению арендодателя; И также было отмечено, что определенные трудолюбивые для особых ограждений в случае заявленного по умолчанию также могут быть принесены в жертву.
Нижняя строка заключается в том, что SNDA - это большеПростое арендонадочное обслуживание элемента контрольного списка. СНДА может быть мечом из аренды с арендой с арендой с одним из приведенных выше примеров - некоторые очень неприятные последствия для чрезмерно доверительного или вообще доверять или вообще слишком случайно-арендаторной команды.
Jeffrey Margolis является основным директором юридической фирмы Margolis в Нью-Йорке, где он специализируется на «Грязном законодательстве», «Продажа, продажа и лизинга». Он ежемесячно пишет для коммерческого наблюдателя по правовым вопросам. Это обсуждение о защите арендаторов, субсентантов и их брокеров от арендодателей в страдании продолжится в следующем месяце.
комментариев